有房主不惜赔违约金也要涨价 如何防范毁约风险

　　坐地涨价型

　　一套房子开口就涨5万

　　今年3月，刘先生看中了白下区长白街中天花园的一套房子。由于该套房还没满两年，此时交易房主要交数万元的营业税。在房主的要求下，刘先生同意等到7月1日房子满两年后过户。刘先生先向房主支付了30万元的首付款。

　　7月1日，当刘先生准备按约定去办理过户手续时，房主居然提出，要在约定的房价基础上加5万元，否则就不卖了。幸运的是，由于签订的合同中注明了违约方要向守约方赔偿总房价5%的违约金，受此条款约束，房主才放弃临时涨价。

　　然而，也有购房人面对坐地起价被迫妥协。赵女士今年6月看中了金陵大公馆一套137平方米的房子，当时约定房主净得价为180万元，双方各自交税。6月5日，她向房主交纳了2万元的订金。在即将办理过户手续时，房主却要求赵女士支付4万元的契税等费用。考虑到房价上涨和买房难，赵女士被迫妥协。

　　点评：随着房价上涨，目前南京二手房交易中，合同毁约率直线上升，特别是在因为种种原因而没有过户的交易中，买房人利益很难得到保障，临时涨价的大多高达数万元。为此提醒买房人，千万不能掉以轻心，合同中要写明违约责任，谨慎出手。

　　转手另卖型

　　赔完违约金还赚10万

　　今年3月初，吴先生购买了河西一套总价108万元的次新房，签订了购房合同，并交给了房主5000元的订金。6月份，约定的过户时间到了，房主却告诉吴先生，这套房子卖给别人了，愿意退还订金并支付违约金1万。

　　听到这个消息，吴先生非常气愤。他四处打听才得知，3个月内房主涨价了15万并成功交易。经过多次协商，加上合同上约定了5%总价的违约金，房主最终赔偿了吴先生4万元，另外向中介赔偿了1万元的中介费。

　　然而，即使是获得4万元的违约赔偿金，吴先生认为自己仍是输家。“如果当初自己购买了其他房子，可能早已过户了。而现在，以同样的价格，短期内不可能再买到同等地段的房子了，白白耽误了时机。”

　　点评：房价大幅上涨和大幅下跌导致单方毁约的情况，在二手房交易中屡见不鲜。如2007年南京房价飞速上涨，很多卖家要么加价出让，要么赔钱毁约；而去年下半年房价一路走低，很多买家宁可赔上订金甚至首期款也要退房；如今成交火爆，卖方为涨价而毁约频频出现。

　　四招教你防范风险

　　毁约的理由形形色色，有的让房屋其他共有人出来主张自己不知情；有的让第三人以承租人的身份起诉主张优先购买权；有的则以拒收房款等方式，造成买房人延期付款，再主张其违约……

　　当前情况下，怎样才能防止房主毁约呢？南京瑞居不动产总经理王苹表示要注意四点。

　　一是在签订三方合同时，将房产证、土地证等有效证件押在中介公司。房主因为房价上涨想卖给其他人时，就无法在购房者不知情的情况下办理过户手续。即使房主进行挂失，也需要1个月左右的时间，在此过程中购房者就有时间防止房主毁约。

　　二是在合同中将违约金提高，增强约束力。由于违约金相对房价涨幅较低，现在有不少房主宁愿支付违约金，也要高价转卖，还有其他购房人主动提出支付违约金买房。在此情况下，合同约定中可以考虑将违约金提高到较高水平，当违约金与上涨的房价相近时，能有效减少违约，即使违约也能获得相应的赔偿。

　　三是在合同中约定中介费由毁约方支付。按照当下2.4%的比例，中介费是一笔不小的费用，原本是买卖双方各付一半，但是如果毁约往往引起纠纷，这样的约定能避免纠纷并保护购房者和中介的利益。

　　四是提高订金，增加约束力。按照合同法约定，违约金为订金的双倍，较高的订金对买卖双方的约束力都更大，让交易更理性、更安全。