二手房买卖如何远离潜在威胁

 律师连线

    二手房买卖如何远离潜在威胁

    “阴阳合同”、“无房本买卖”等现象，对于房产过户都会产生潜在的威胁。“阴阳合同”危害何在？“无房本房产”能不能买？二手房买卖有哪些合同陷阱？本周，本报特邀北京海勤律师事务所俞延彬律师，就大家共同关心的话题进行探讨。

    ●签订“阴阳合同”的主要有哪些风险？

    ●律师回复：

    二手房交易中，中介机构往往为促成房屋买卖合同的签订，会推荐各种方式进行逃税、避税，最常用的手段即签订“阴阳合同”，且常常被中介机构冠以“合理避税”。但是，通过“阴阳合同”避税，对买卖双方都存在较大风险。主要表现如下：

    1.阴阳合同的避税行为系一种典型的偷税行为，一旦被税务机关查出，交易双方将面临偷税款数倍的罚款，可谓得不偿失。

    2.如果买房人违背诚信原则，坚持以低报的合同价作为房屋交易价支付，而卖房人不能提供真实的交易价格时，卖房人将面临巨额的售房款损失。

    3.因交易时虚报房价，买房人再次将房屋转让时，不仅房屋再次评估时的评估值将降低，而且房屋再次出售时，与前次房屋的买入价差额很大，再次缴税时也会多缴税款。

 ●买卖二手房签订合同时，应该注意哪些问题？

    ●律师回复：

    在签订二手房买卖合同时，除需要核验房产证及合同签约人的身份信息外，还应当注意以下问题：

    1.注意房产是否存在其他共有权人，特别是未在房产证上列明的房屋共有权人，例如房产属于夫妻共同财产时，出售房屋需要征得配偶同意。

    2.注意合同的核心条款，即付款方式和付款时间、房屋的交付等，特别是在如今限制多套房屋贷款的政策环境下，对于贷款的数额，无法办理贷款时的处理方式都要提前作出约定。

    3.明确约定违约责任条款，以防一方在利益驱使下，以解除合同并支付违约金作为代价，但却获取更大的利益。

    4.在通过中介机构办理二手房交易时，一方面中介机构收取的各项费用要予以列明，另一方面需将中介机构的义务作出明确约定，如果能够留存一部分中介费，待房屋过户交易完成时再支付给中介机构，将更加有利于在中介机构的协助下顺利完成房屋交易。

    5.如果对二手房交易的政策法规不是非常了解，建议咨询或委托专业律师协同进行二手房买卖合同的签订，以及相应的房屋过户手续。

    ●购买“无房本房产”，买方如何保障自身权益？

    ●律师回复：

    在房价大幅上涨时，卖房人存在较大的毁约风险；因此对购房者来说，购买“无房本房产”存在很大的潜在风险。如果发生纠纷，买房人可以选择采取以下两种方式中的一种，以保障自身的合法权益。

    1.买房人要求卖房人承担违约责任，赔偿经济损失。依据我国合同法的相关规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。”即买房人有权依照实际经济损失主张赔偿。

    2.买房人要求卖房人继续履行合同，即办理房屋过户手续。此时如果买房人对于该房屋有着迫切的需求时，建议买房人在提起诉讼前办理诉前财产保全，将争议房产予以保全，限制办理过户手续，以防止发生卖房人将房屋另售他人并办理过户手续，导致合同无法履行，法院无法支持买房人继续履行合同的请求事项。