二手房交易常识11：签订居间合同注意事项

　　因为卖方在买卖房产的过程中是处于一种强势地位，那么对于卖方来说，所需要注意的一些东西相对来说是比较少的，也是比较轻松的。作为卖方，在签订居间合同时，应注意以下几点：

　　一、要求买卖双方见面，当面签订居间合同。居间合同文本的空白处要全部填写，防止个别房产中介私自修改，另外合同要一式三份，自己要保留一份。

　　二、要注意意向金保管条款，对于房产中介公司的合同中约定，卖方支付的意向金交付房产中介机构保管，房产中介机构收到买房人的意向金就视为卖方收到购房者定金的条款，作为卖方要慎重，以避免承担定金罚则责任。

　　三、要注意户口问题的相关条款。因为户籍的迁入和迁出归公安机关管理，对于迁入迁出的条件公安机关的行政行为很多是受户籍政策的限制。卖方将房屋卖掉后再也没有其它合法来源的房屋，没有其他的房屋可供卖方迁入户口，那么公安机关就不会将卖方户口迁出的。但对卖方来说，要向买方承担违约责任。因此，卖方在出售房屋时，应当对自己的户口迁移问题要安排处理好，给自己留有一定的宽限期。

　　四、对于买方需要贷款购房的，应当约定如果买方无法取得贷款的法律责任。银行贷款受国家的金融和楼市政策的影响比较大，特别是2010年以来，国家对房地产的调控政策直接影响到买方的贷款金额和比例。

　　五、有租约的房屋要确认租房者不会行使优先购买权，同时要租房者出具声明书，放弃该项权利，一但忽视租房者的优先购买权，后果会很严重，租客可以要求撤销你和买方的买卖合同，就是过户了，仍会撤销，深圳有相当多的案例。租房者放弃了优先购买权，也要告之买方知道有租客的存在，否则到时买方找麻烦。

　　六、对于无证的拆迁房和预售商品房买卖。虽然法律规定未取得房产证的房屋不能转让，是指不得直接办理更名手续，如果房屋取得产权的以后，是可以按照二手房办理过户手续的。所以卖方几乎不要抱有幻想，以买卖合同无效来达到不卖房屋的目的。

　　七、关于委托公证的问题。如果卖方的房屋存在抵押贷款的，如果卖方资金不够雄厚，那么就需要有一个还贷注销抵押的程序，在这个程序中，一般是委托中介，以及担保公司全权处理的，以达到卖房的目的。而在本人所接触的案件过程中，卖方在这个中间出现的问题是最多的，因为全权委托，中介可以不经卖方同意，完全可以自行买卖该房屋，同时也常常违背卖方的一些口头意见，不按照卖方的意愿控制房产，而按中介自己的意愿控制该房产。另外，有的房产中介机构往往欺骗卖方签订委托公证书，以达到吃差价的目的。

　　八、要对购房者的情况进行了解，防止是违规房产中介机构找来的“托”，有的房产中介机构为了吃差价，冒充购房者。