差价！截留！签合同！房产经理揭露中介黑幕

一年只卖10套房 中介太多被迫玩猫腻 服务简单档次低 买家卖家付款心不甘———

一套房能消灭一个百万富翁，在北京，这绝不算夸张的说法。

2006年冬季房展会上，北京五环内每平方米一万元以下的一手房几乎绝迹，三环周边的二手房均价达到每平方米8000元。同年12月底，这些地域的二手房均价也突破一万元大关。到2007年第一季度，京城二手房均价超过每平方米7000元。

充斥在二手房市场上的大小中介机构成为公众诟病最多的话题，吃差价、骗取信息费用、提供虚假信息、布置交易陷阱、合同违约欺诈以及恶意截留住宅交易资金等令买房人防不胜防。

二手房市场上都有哪些中介陷阱？公众应该形成怎样的理性购房观念？360度理房不动产的陈太怡经理讲述了其中的内幕。

低买高卖家常便饭

暗箱截留疯狂敛财

南京市民周女士在2006年底将自己的一套77平方米的房子通过中介对外出让。在中介的“帮忙”和“指导”下，周女士的房子很快卖了出去，她得到了买主的55万元现金。后来，她得知自己的房子实际上卖了92万元。这时她才明白，因为中介吃差价，她损失了37万元。

记：经纪机构利用二手房吃差价在北京有这么严重吗？

陈：北京吃差价的现象也是比较多的，但数额这么大的比较少见，10多万元、20万元的比较常见。经纪机构大多会用机构或个人的名义以相对较低的价格收购住宅，然后再以高价售出，低买高卖，转手赚取差价。赚取差价的欺骗方法很多，通常利用现金收房的手段，用“一次性付全房款”的噱头吸引卖房人，以自己的业务优势和信息优势欺瞒交易者，获取除佣金之外的其他高额收入。

天津市有关部门统计，通过汇众房产有限公司买卖二手房受害者多达1300多户，共1.424亿元房款被挪用。

2007年3月19日，北京市建委颁布了《北京市存量房交易结算资金账户管理暂行规定》（以下简称《暂行规定》），规定自4月15日起，经纪机构必须以专用账户的形式进行资金监管。

记：《暂行规定》能起到什么作用？

陈：经纪机构以往利用二手房市场的火热行情和监管黑洞，暗中截留、占压二手房交易款。天津汇众事件中，不法中介就将二手房市场当成了“提款机”。《暂行规定》实施后，一旦客户交易结算资金设立专用存款账户，房产经纪机构的运行情况将受到监督，房产中介暗箱操作的空间也会受到挤压。

记：除了吃差价和暗中截留、占压二手房交易款，中介机构还可能通过什么方式隐瞒和欺骗消费者？

陈：第一种是在协议中隐藏霸王条款或代理陷阱，致使卖方顾客如果不通过这家机构售房，就要承担高额违约金。第二种是利用模糊合同，在给付条件、方式和时间上不作明确的界定，恶意滞留顾客交纳的相关费用。比如对顾客交纳的定金的返退条件、方式和时间不作明确的规定，与卖方顾客联手，对买方顾客进行住宅价格欺诈，从中获得不当赢利。有人还故意隐瞒住宅的潜在或现实风险，使买方顾客落入风险陷阱。

还有一种是在服务费用的收取方式上采取低开高走的伎俩，先用优惠的收费水平吸引顾客，在交易进行到关键时刻时再增加收费项目或提高收费水平。

房产机构过剩 传统中介将走向末路

北京二手房交易形成规模市场以来，一直处在供求严重失衡的卖方市场形态。房源的争夺成为经纪机构的竞争焦点，并且终于在2004年至2006年上半年期间引发了一场近乎疯狂的门店规模竞争。这场竞争的直接后果就是造成经纪服务产能的严重过剩。

记：中介陷阱的产生是否与中介公司太多有关？

陈：2006年，北京二手住宅的交易量为近8万套，虽然为历年最高，但是有相当比例的交易并没有通过经纪机构进行。现在，北京二手房中介机构大概有3000家，而2006年每家经纪机构二手房的年均交易量只有10套左右，所获得的营业收入年均不超过20万元。成交量市场份额不足以支撑运营成本，导致有些小型中介机构不吃差价简直无法生存，必然导致各种恶性竞争的手段和事件大量滋生。

记：未来房产服务机构的发展方向是怎样的？

陈：传统的经纪服务是以房子为中心，业务导向是以房源为中心，先掌握房源，再去匹配需求相适的客户。对买方来说，不容易找到最合适的房子；对卖方来说，也不能给房子找到最合适的买家。还有一些中介公司为吃差价或快速出手，并不帮房主卖出理想的价格，而是想方设法压低价格，以赚取更多差价。