业内揭秘二手房如何操纵假按揭以及交易风险

    现在的房地产市场上，假按揭现象肯定有，但随着银行风险控制体系的健全和法律体系的逐步完善，这种现象会越来越少。

    假按揭的操作手法，首先是开发商找自己的员工或一些关联人士作为虚假的购房者，然后借用他们的身份证办理按揭贷款。开发商事前会向他们承诺，首付款及月供都由开发商来提供，并会给他们几千元的“好处费”。

    等到这些人同意提供身份证后，开发商就会伪造这些人的收入证明，联系有关系的律师出具法律意见书，证明这些人有还款能力。

    然后，开发商会把这些贷款材料递到银行，银行内部有开发商事先联系好的员工，他们对这些开发商递交的资料进行表面的审核，帮助开发商很容易地获得80%的贷款，因为开发商会给他们“好处”。

    在这个过程中，有的开发商为了获取大量贷款，在办理按揭手续之前故意抬高房价，这样虽然交了20%的首付款，但实际上获得的80%的贷款就是整栋房子的全部价值。

    开发商获取贷款后，通常他们会采取两种方式。一种方式是卖二手房。一个小区的房子卖得非常“火”，甚至都卖完了，但进去之后会发现，连最基本的装修都没有。这就是开发商做的一个局。开发商通过热卖假象，吸引真正的购房者来买二手房，而且会依据热卖假象，适当提高房价，因此开发商在卖二手房时又能赚钱了。

    另外的一种情况是，开发商在获得80%的贷款后，不准备继续还月供，就等着银行申请拍卖。一般情况下，区法院受理拍卖申请后，会请当事人双方先行协商，选择房产评估机构和拍卖机构。如果双方协商不成，区法院就会向市高级人民法院提请筛选评估机构和拍卖机构。

    市高院在所指定的数十家评估机构和拍卖机构中，通过抽签，决定评估公司和拍卖公司。然后，高院会将抽签结果告知区法院，进行拍卖。

    拍卖之前，拍卖机构首先会发布公告，对于公告，法律上只要求是在公开媒体上公告即可，并没有限定公告的刊登方式。因此，部分拍卖机构，为了圈定竞买人群，把其他竞争者排除在外，他们有很多手段来阻止别的开发商去接拍那些房产。比如把公告刊登在报纸的中缝中，电话永远打不通，汇的钱可能被银行退票，进入拍卖的公司大多数都是事先串通好了的。

    当然，如果在拍卖现场出现了“突发状况”，比如，出现了圈定范围以外的竞买人，拍卖机构一般会以“竞买人不够，取消竞拍”或“已经交了保证金的人不能到场，没法竞买”等原因，推迟拍卖时间。这个做法的目的是，一定要确保由开发商和拍卖公司之前圈定的圈子内的人来竞买。

    买二手房究竟应先交房款还是先过户？相信这是很多二手房交易者最头疼的一个问题。因为互不信任，很多买家和卖家交易时为此而争论不休。实际上，只要买卖双方到公证部门办理一项提存公证就能在一定程度上解决这一难题。

    不久前，房主孙先生和购房者李先生来到市第二公证处，咨询房屋如何交付的问题。原来，李先生想购买孙先生手中的一套二手房，双方协商谈妥了交易价格。但由于购房金额较大，房主孙先生担心李先生不能一次性全额付款，而李先生担心自己付款后，房产证不能顺利更名过户。了解了双方的顾虑，公证员建议双方办理一项提存公证。购房者将购房款存入到公证处的提存账户，由双方约定提存的条件。当房产交易顺利完成后，房主即可凭更名后的产权证，到公证处领取提存款。若在双方约定期限届满没有办理完更名过户手续，公证处经核实后将提存款退还给购房者。7天后，双方办理完产权更名手续，一起拿着更名后的产权证来到公证处。公证员核实后，立即将李先生提存的购房款支付给了孙先生。

    据市公证处公证员介绍，提存公证是公证处依照法定条件和程序，对债务人或担保人为债权人的利益而交付的债之标的物或担保物进行寄托、保管，并在条件成熟时交付债权人的活动。多年前，我国即开展了这项公证业务，但办理者寥寥无几。近两年，前来办理二手房买卖提存公证的居民越来越多。买卖双方普遍认为，进行提存公证能够确保双方的合法权益，有效降低交易风险。

    近期，不断有读者反映，自己购买的二手房不是出现漏水，就是天花断裂等原因，面对这样的现状，二手买家该如何去鉴定二手房的质量。

    对此，地产专业人士表示，消费者在购买二手房时，一定要注意查看二手房内部结构是否有断裂、漏水等现象。

    “买房时着重要看承重墙和外墙有无裂缝、天花防水等根本性问题。如果想追求完美，最好看房时要仔细查验。比如打开水龙头看水管上下水情况，有无漏水；试用下抽水马桶，看天花看地板有无浸水等”。世安居不动产总经理夏玉飞表示。