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因城施策调控 楼市分化料延续

2017-01-06  平顶山房产网[www.pdshouse.com]  来源:中国证券报  编辑:书生  字体:T | T
    2016年末到2017年初,短短十天时间,郑州)、天津、西安、济南等地纷纷出台了新一轮楼市调控政策。目前,热点城市楼市量价虽有下降,但在长效机制尚未出台的情况下,2017年限购限贷政策仍有加码可能。业内人士预计,70个大中城市上半年房价涨幅会持续收窄。
  热点楼市政策再收紧
  2016年12月以来,部分热点城市楼市调控政策不断加码,既有在限购方面出台措施,也有在限贷方面继续收紧。比如,济南市规定本市户籍家庭限购2套住房;非本市户籍家庭限购1套住房。嘉兴市在市区范围内暂停向拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房,包括新建商品住房和二手住房。
  在限贷上,天津市明确要求,职工家庭申请个人住房公积金贷款购买首套自有住房的,应支付不低于所购住房价款30%的首付款;购买第二套自有住房的,应支付不低于所购住房价款50%的首付款。珠海市强调,有一套住房相应购房贷款未结清但公积金贷款已结清,再次申请个人住房公积金贷款购买普通住房的最低首付比例为40%;对拥有两套及以上住房的职工家庭,暂停发放个人住房公积金贷款。
  政策收紧的影响在二手房市场表现得更明显。以北京地区为样本,房天下数据研究中心监控显示,相较2016年元旦假期网签量,2017年元旦假期网签量有所增加,主要是借助于2016年12月31日较高的成交量,但假期的1月1日、1月2日成交量不敌2016年同期。2017年1月1日、2日二手房共签约47套,其中住宅28套,而2016年1月1日、2日二手房共签约50套,其中住宅48套。
  另据房产中介透露,自2017年1月1日起,北京地区首套房贷利率优惠也将从此前的8.3、8.5折调整至9折。莫尼塔研究报告显示,不少受访银行表示,对个人住房贷款的投放已放缓,消费贷反而有所增加。银行对于不同城市的住房贷款政策有区别,以上海为代表的大城市和以合肥为代表涨幅较大的二线城市,房地产调控政策趋紧,银行放贷审核也更严格,降低了个贷需求。
  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,房贷利率优惠收紧会使贷款节奏有所节制,从而带动市场交易下滑。同时,信贷规模下滑对房地产价格稳定有积极作用。另外,从商业银行角度看,2017年信贷规模和2016年相比要实现同比负增长,因此商业银行在2017年初就采取了收紧做法。
  中原地产研究报告指出,此轮调控收紧主要从需求和供应两环节同时发力,需求端措施主要是采取限购、限贷,以抑制部分需求入市;供应端措施则是从市场销售、土地供给角度出发,短期内限制新房入市价格,中长期则通过增加后市潜在供应量的同时配合地价,以平缓市场涨价预期。
  仍有相机抉择空间
  目前看来,2017年限购政策仍会持续。明源房地产研究院副院长刘策表示,在全国范围,未来限购的城市将会是有房价上涨压力的省会城市。
  严跃进认为,未来楼市调控主要围绕三方面:其一,围绕郊区和市场进行分类调控;其二,针对本地人和外地人进行调控;其三,针对一手房和二手房进行调控。这些调控均会根据各地实际情况进行。外地人买首套房可能仍被允许,第二套的情况则要根据各地房价上涨情况和库存情况判断。
  业内人士表示,后续城市的调控会根据城市之间的涨幅来排序,包括重庆、兰州、昆明、南宁、大连、汕头等,都有可能因房价涨幅过快受到管控。值得注意的是,近期太原市房价出现略微抬头迹象。不过,针对部分城市,可能只会对市中心进行调控。
  同时,2017年房地产分化格局将持续。中国指数研究院报告指出,房价上涨压力大的热点城市采取适当的调控手段,需求端差别化信贷政策将继续发挥重要作用,限购、税收手段也将延续,以促进市场平稳健康发展。
  中原地产首席分析师张大伟表示,第三轮房地产调控风暴虽到目前只在上海市实施,这是第一个城市提及全面恢复2014年“9·30”政策之前的认房又认贷。预计后续包括其他一线城市及涨幅较快的二线城市,都有可能恢复认房又认贷政策。第三轮政策已从前两轮的主要影响投资,到开始全面约束改善需求,因此预计影响较大。
  交通银行首席经济学家连平强调,楼市调控的目的在于防止房价持续过快上涨,在房价稳住之前,调控可能不会放松。考虑已出政策的后续效力会边际衰减,预计政策还有深化、加码可能,且这种紧格局不大可能在2017年上半年发生改变。当然,调控并不希望达到房价持续下跌的程度,否则不仅不利于去库存,还可能导致房地产投资增速下行幅度过大,引发上下游产业及延伸金融领域的负面连锁反应。这意味着未来调控仍有相机抉择空间。
  楼市成交料下滑
  尽管市场预期2017年楼市调控将不断加码,但仍有不少业内人士认为,未来房价仍有上涨压力,但涨幅相较2016年会显著降温,且区域分化现象会日渐突出。
  方正证券首席经济学家任泽平认为,本轮房价调整可能持续到2017年底至2018年上半年。由于当前调控主要是通过限购限贷控制需求,如果土地供给跟不上和长效机制建立不理想,2017年底至2018年上半年房价则将面临新一轮上涨压力,但如果长效机制能建立,尚有转机。
  严跃进表示,从价格上讲,2017年房价均价仍可能维持5%、6%的涨幅,或低于GDP增速。总体上看,房价仍会有所上涨,但相对2016年增长10%的水平,热度将明显降温。从房地产周期看,房价指数大概会在2017年下半年由正转负,转负后可能会呈现出跌幅,但幅度会较小。
  中国科学院预测科学研究中心在《2017年中国房地产行业走势展望》预测报告中指出,预计2017年中国房地产成交量和成交额增幅较2016年会大幅下滑,但价格方面仍将维持上涨态势,预计全年商品房平均销售价格同比增长3.4%。
  海通证券首席宏观分析师姜超则表示,在不加息的情况下,房价暴跌概率不大,但大概率会进入缩量阴跌模式。“很多人判断地产调控难以持续,因为地产调控会导致经济下行压力,经济下行又会倒逼政策在2017年下半年放松楼市调控政策,进而导致房价出现报复性上涨。不过,个人认为本轮地产调控不可能放松,原因在于国际环境发生了巨大变化。如果美国加息周期确立,而中国继续做大地产泡沫,那么未来金融风险将巨大。”
  根据楼市分化情况判断,齐鲁资管首席经济学家李迅雷认为,对于供不应求区域而言,房价仍存上涨空间,只是时间上可能要在下半年以后。此外,酝酿中的房产税将是对投资楼市的一大掣肘,只是推出的时间窗口很难选择。区域分化现象会日渐突出。
  在张大伟看来,未来全国范围内的房价不可能用一个“涨”或“跌”就可以形容,城市划分更多将告别一线二线三四线,变成城市群城市圈,有活力的区域易涨难跌。
  易居研究院报告指出,2017年全国70个大中城市房价将呈现上下半年不同的走势,预计上半年在缓慢降温过程中,房价增幅会持续收窄;下半年,房价指数环比增幅将呈现负增长态势。预计7月前后,70城房价环比增幅由正转负,也即出现短周期性质的下跌拐点。
  另外,受房价指数环比增幅收窄进而下跌的影响,预计70城房价同比增幅将在一季度见顶,其后同比增幅将步入下行通道,预计环比涨幅可能在年中由正转负。

2015年11月到2016年11月百城样本住宅平均价格


近半月十大城市商品房成交套数
  注:十大城市为:北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、青岛、苏州、南昌、厦门。数据来源:wind资讯 制表:彭扬

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