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棚改叫停楼梯声响 房企谁最受伤

2018-07-06  平顶山房产网[www.pdshouse.com]  来源:平顶山房产网  编辑:阑山  字体:T | T
  近期,棚改货币化政策收紧引发业界关注与热议。作为三四线城市去库存的主要方式,棚改货币化安置在完成楼市去化目标的同时,也因是否成为三四线房价急涨的主要原因而饱受争议。市场有声音称,随着库存规模下降、地方债务压力增加,货币化安置政策逐渐退潮将是大方向。虽然三四线城市持续去库存,让不少重点布局于此的房地产企业获益,但在棚改货币化政策收紧之际,那些深耕三四线城市的房企也将面临一些考验。积极调整区域布局以应对潜在的楼市风险,成为众多房企的当下选择。
  
  谁是三四线布局王
  
  躲开调控重区,通过布局三四线实现业绩抢收已成近年来众多房企的新选择。拥有“三四线城市之王”称号的碧桂园,便是借力发展壮大的突出一例。
  
  从销售规模来看,2017年碧桂园、恒大、万科3家龙头房企均破5000亿元,而碧桂园以5508亿元的销售额摘得中国房地产行业的桂冠。北京商报记者查阅碧桂园2017年年报获悉,截至2017年底,碧桂园共经营1468个项目,覆盖30个省、220个市、768个县镇区。按地理位置计算,约58%的销售来源于三四线城市。
  
  对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为,房企布局三四线城市,当前的优势在于三四线城市这一波市场快速崛起。包括严跃进在内的业内人士另外一个共识,便是此前三四线城市去库存的红利和差别化调控的空间。
  
  根据川财证券研究,2017年大型房企拿地重点正在向三四线城市下沉。三四线城市共推出土地18046宗,推出土地面积67998万平方米,其中 30家代表房企在三四线的拿地面积同比增长145%。
  
  充足的土地储备是企业扩张和销售额上涨的保证,房地产进入下半场,以中梁地产为代表的区域性房企,在加速布局潜力三四线城市的同时,拿地金额和拿地面积也保持高速增长。
  
  公开资料显示,2017年1-5月全国房地产企业土地成交金额TOP 50中,中梁地产以153亿元的拿地总额排在榜单第15位。值得一提的是,中梁地产拿地总规划建筑面积471万平方米,在成交面积排行榜中排名第六,仅次于碧桂园、恒大、保利和万科,且拿地区域几乎全部位于三四线城市。
  
  “对于像中梁地产这样的企业来说,三四线城市的投资比重过大,为其业绩成长贡献了重要力量。但换个角度看,当前三四线城市也有一些利空的消息,那么也需要在业绩成长方面有所警惕。”严跃进如是表示。
  
  转型早已开始
  
  随着三四线城市去库存的利好逐渐散去,重点布局三四线城市的房企销售压力也随之提升,转型之于房企而言势在必行。
  
  中原地产首席分析师张大伟认为,当前房地产去库存任务初步完成,一二三四线城市商品房库存去化已十分充分。而且看趋势,三四线库存在继续减少,在一二线进入补库存后,三四线也开启库存短缺时代,当下除个别区域外,库存基本进入平稳时代。
  
  而事实也证明,无论是龙头房企还是地产新贵,都开始着手在转型上发力。
  
  以前面提到的碧桂园为例,区域布局调整意图已然显现。此前传得沸沸扬扬的快消式高周转,就被外界视为杨老板收缩战线的信号。
  
  今年4月5日-11日,碧桂园一周之内连续下发《关于提高周转速度、加快有质量供货的紧急通知》等三份文件,在表达提高周转速度、压缩从拿地到开盘周期的强烈愿望同时,也对企业的布局安排进行了适时调整:在区域布局方面,碧桂园提出“三四五线城市高周转、一二线城市鼓励发展”的策略。显然,登顶榜首的碧桂园不仅对高周转出现的风险做出了预判,更意识到作为已经不用设目标的老大,一二线城市在市场波动时的防火墙意义。
  
  在业内人士看来,三四线阵地固然对房企销售业绩的提升有着极大助推,一二线城市对房企“维稳”意义更是重大,这也是杨老板及时“收网”的主要原因。
  
  房企巨头尚迈步转型,区域性房企为了解锁更大发展也步步紧跟,其中以中梁较富代表性。

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