年底购房别乱阵脚 明年初的购房机会或更好

    每到年末时分，房地产界的各种说法总是比较多的。去年这个时候，仿佛哀鸿遍野，大家都盼望政府能出台政策化解房地产的危机。今年这个时候，房地产业的“供销两旺”已经成为不争的事实，人们又在担心政策有变。

原因何在？

    去年底陆续发布的从中央到地方的一系列稳定房市政策，如今正处在是否延续的关口上。地产股应着或真或假的消息涨涨跌跌，中介公司则利用房地产优惠政策快要到期的说法赢得大批急于交易的客户，开发商制定明年的土地开发计划和销售计划也正考虑政策的走向。最烦恼的是购房者，买进？卖出？还是等等看看？毕竟对卖家来说，一套房相差十万元左右的税费不是小数目。如果政策延续，就是等到明年，买家只要符合条件，照样能享受优惠利率和首付二成的购房低门槛。

    购房者光着急没有用，必须弄清楚这些政策出台的背景和每一条政策的具体时限。这一轮稳定政策的背景是全球金融危机影响了出口和投资，GDP保八任务艰巨，以及遭遇房地产最深度的一次调整。出台稳定政策是希望作为国民经济重要支柱产业的房地产，它的回暖和企稳能够同时拉动整个经济向好。

    总结各项优惠政策，无外乎三个层面，一是契税、印花税和土地增值税的减免；二是房贷利率和首付的相关优惠；三是面向开发商的税收优惠和闲置土地政策的放宽。其中，又以第一和第二个层面的优惠政策对购房者的影响最大最直接。

    以上海为例，去年10月和12月出台的“沪十四条”和“沪八条”措施规定，个人将购买超过两年的普通住房对外销售的，不负担营业税(原政策为超过5年)，非普通住房按其转让收入与购买该住房价款的差额征收营业税。个人转让自用两年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，不负担个人所得税(原政策为超过5年)。购买自住普通住房的，住房公积金贷款最低首付比例调整至20%。第一次购买自住普通住房和为改善居住条件再贷款购买第二套普通住房的家庭，都能享受首次贷款购买普通自住房的优惠政策。

    此外，购买90平方米及以下普通住房改善居住条件的按1%税率征收契税，免收个人购买普通住房的住房登记费和个人买卖存量普通住房的住房交易(转让)手续费。“沪八条”中对住房贷款利率还有这样的表述：对其他贷款购买第二套及以上住房的，贷款利率等由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定。

    但是，无论是上海还是其他地方的政策，都是在中央层面的政策之后配套出台的。去年10月22日，央行和财政部发布第一套房贷利率可打七折，第二套如果是改善型的可以按第一套利率执行。两家部门都没有明确该政策到期的期限；对于印花税、契税和营业税的优惠也没有明确的期限。去年底，国务院发布131号文，文件中除优惠利率按照央行和财政部的口径外，还提及第二套房贷利率由各商业银行自控，最大幅度是7折；提及一年为期的仅仅是营业税政策。恰恰是这些没有指明期限的政策，给各种市场说法留出了很大的空间。

    笔者以为，稳定房市政策已经达到预期的效果，但是各项政策分别对于经济复苏的拉动作用还有待于科学的评估和对后市进一步的观察。目前房地产市场刚刚企稳，全国70个大中城市的房地产价格和销售面积的同比从3月份开始由负转正。宏观经济还在进一步回暖之中，这个时候如果急刹车，取消所有优惠政策，势必造成恐慌情绪，对市场产生心理振动，不利于房市的健康发展。建议区别对待各地房地产市场发展的不同情形，尽可能保持政策的一致性和延续性。比如，针对购房者普遍关心的利率，不妨定一个空间，让商业银行根据自己的资本充足率、利润需求和市场竞争状况来调整。

    购房者在这个敏感时期也不必自乱阵脚，收紧信贷的背后不过是各家银行完成了今年的贷款任务或者为了寻求更大的利润。不妨等等看看，待不久即将召开的中央经济工作会议为宏观经济定调，相信明年初的购房机会会更好。

    岁末是二手房交易的高峰期，业内置业专家提醒购房者，选择二手房时除考虑房子的房价、区位、户型等因素外，还要考虑房子一些外部的细节。