行家7招教你置业 勤快踩盘防轰炸式营销

　　此外，科技园南片区目前价位较高，这个价格主要是由于前几年新建楼盘的入市和投资客比较多造成的，意味着这一片区适宜投资，因为该片区接手的也比较多。

　　而在普通住宅方面，南山目前成交的普通住宅在200万—300万元价格区间的比较多，200万元总价的物业在太古城、厚德品园、惠中名苑、中海深圳湾畔等小区都可以找得到。从微观上看，南山笋盘的集中地主要是在西丽和南头，包括西海明珠、荟芳园、桃苑公寓等最近都有录得成交，但比如南头，有很多的士司机和巴士司机住在这一片区，价格比较笋的同时这一片区的居住人群也比较杂乱。

　　未来南山的商务气氛会逐渐浓郁，有超过罗湖甚至福田的趋势。各区域也有各自不同的发展前景，比如西丽有大学城板块，科技园则是看好大冲改造，按照规划，华润将在大冲建设万象城和写字楼等商业配套；而蛇口则主要是招商局打造的海上世界，此外还有前海的高规划、高定位已不需赘述，整体看南山未来发展后劲十足。

　　至于入市时机。我们注意到，从历史看任何调控都不能长期的按住市场，限购过后市场的成交量依然会回升，并且房价的大跌一定是跟经济发展正相关。目前深圳市场的现状是成交低迷，二手房成交量有略微反弹，但一手房的成交还在走低。

　　购买时机我们要注意到，第一是投资的杠杆效应已不明显，但对于首置三成首付的客户依然还有可用，再者目前银行房贷的基准利率有可能适当下调，2012年货币政策仍然会定向宽松，还有房产仍然是主要的投资资产。

　　所以，我们对于2012年深圳住宅市场的展望是价跌量升，现在基本已经到了底部。

　　新手投资写字楼要尽量选择一手

　　港置地产工商铺部区域副总经理李政江：

　　商圈商铺投资要点，一是看商圈的成熟度；二看现有商圈的租金和售价；三要选择“角”与“边”上的铺位，正所谓的“金角银边草肚皮”，客户都是从街角进入，客流量到中间最少；四是商圈商业业态组合的水平；五是商圈人流量与消费者结构水平。最后就是选择高规划的商铺。

　　如何判断是否是高规格的商铺？一是看其有没有上下水的功能；再者底层商铺的层高是否能达到4—5米，而对于社区商铺，是否高标准就要看其能不能做餐饮，因为社区商业成熟首先是餐饮。

　　对于商铺投资，如果资金雄厚的客户，建议购买后海的一手商铺和有租约的商铺，而二手商铺则选择关内的商铺；如果考虑升值空间而不是短期内的租金回报等，则可以考虑龙岗和宝安一线的商铺。

　　而在写字楼方面，要投资除了要精确计划进入时机外，投资写字楼要尽量选择写字楼集中的区域，同时对于新手来说，要尽量选择“一手”或者比较新的写字楼。一手的写字楼我首选的依然是中心区，三大中心区中只有福田中心区各项配套是非常成熟的。而二手写字楼，要看考虑投机还是投资，目前这个市场投机基本很难，而长期投资的话三大中心区都可，首选福田，其次是南山海岸城附近。而追求租金的稳定回报则是罗湖，一方面购买那里的资金规模不需要太大；另一方面罗湖写字楼的租金回报最高，部分可达6.5%—7%，很多甚至可以租抵供。
具体来说，选择写字楼集中区域就是在写字楼供应量多时，置业者可以以一个未成熟的价格进入，而在进入后则可以享受片区内较为成熟的租金，像现在深圳的福田中心区南区和北区都有很多甲级和超甲级的写字楼。
 

　　对于新手，购买一手写字楼可以控制风险，而如果考虑收租和租金回报，置业者则主要要考虑2—3年入伙的写字楼，一方面周边客户的聚集量比较集中，可以享受到租金的保障；另一方面可以享受物业增值带来的收益。

　　而对于商务公寓的投资则需要首选繁华地段，还要有便捷的交通，“除了价格最需要考虑的就是地段”，以及合理的内外结构，还有楼宇规模不宜过小。

　　宝安跌20%，二手比一手更实惠

　　世华地产关外营业副总经理苏林英：

　　我们说的关外(原关外)是指原宝安、龙岗两个行政区，同时还包括龙华新区、光明新区、坪山新区、大鹏新区4个功能新区。总面积约3平方公里，约占深圳总面积的77%。截至2010年，常驻人口约681.96万，约占深圳总人口的66%。近年关外房地产发展明显加快，关外楼市成为众多置业者关注的焦点，置业关外成为市场趋势。