楼市有七成购房者都在“炒房”之二

    2006年初的时候，周先生在朋友推荐下，借钱买了合生地产一套总价不到80万的两居室，位于四环外。100平方米左右，打算自己住，那时候讲究“以房养房”，就是贷款买一套房子自住，另外再买一套出租，周先生在同年又看上了方庄一套两居室，位置很好，三环内，于是用老家亲戚的名字贷款买了这套方庄的房子。这样，周先生两套房每月的月供是5000元左右，方庄的房子出租每月收入在4000元，周先生每月只从收入里拿出一千元，就可以轻松住在新房里了。之后，周先生生意越做越大，想接老家的父母来北京住，就又在顺义买了一套复式住房，200平左右，总价不到80万。

    2007年底，周先生觉得顺义的复式房闲置过久，就以140万的价格转手卖掉了，中间净赚了几十万。2008年3月后，楼市开始走下坡路，周先生担心楼市不稳，想手里多拿些现金，就把方庄的房子卖掉了，此时房价并不是最高点，所以周先生只赚了二三十万。在经过楼市的变化之后，周先生觉得买房子获利要比投入股市保险得多，于是就从自住需求转向投资购房，又在东四环购买了一套一居室二手房，打算过几个月涨价了就转手卖掉。

    人物：

    孟女士 工作：机关职员 性别：女

    现在孟女士已经觉得自己是个半专业的炒房人了，她说：“如果国家贷款优惠政策还继续的话，下一步打算在良乡和大兴购买二手房，那边以后将是北京最有潜力的地区了。”

    2005年，孟女士为了孩子上学分配到好的学校，在阜成门地区购买了一套二手房，54平方米，总价55万，2009年，孩子毕业了，房子已经涨到了3万元每平方米，孟女士通过中介将这套房子卖掉。4年的时间，孟女士净赚了100多万元，孟女士说：“这个房子居住起来不舒服，没有成熟的小区和物业，现在孩子毕业了，不想再住了，如果出租每月勉强租到3000元，相比庞大的房屋总价来讲，就是杯水车薪的距离，还不如卖掉直接将房子变现。”从房屋中赚到钱的孟女士现在看好了这条投资之路，拿着卖房子的钱在莲花池地区贷款买了三套二手房，打算年底先卖掉一套，用赚的钱还掉一部分贷款，再出租一套，等价格涨涨再卖掉。

    ■专家访谈

    张羽冲

    音乐人 房地产投资分析专家

    中国房地产发展的10年间，张羽冲以他独到的眼光，准确地分析并预测了楼市价格几波涨落潮。2007年11月，张羽冲基于对国际形势的敏锐嗅觉和国内政策的判断，他预言，2008年房地产市场将跌15%左右，他的分析曾经让很多人及时抛出房产，在楼市中规避了风险。

    记者：北京这几个月豪宅价格翻番，购房者多是一些外地买家，几万一平方米的豪宅竟出现抢购局面，请问对这种局面怎么看，豪宅价格迅速涨起会对北京楼市造成什么影响？

    张羽冲：当买房子变成存款是件比较可怕的事情，房子是买来住的，这种现象说明全国没有其他的投资机会，手里有资金的人如果做生意的话，诚信不好会有风险，怕拿不回来钱，所以将买房子当成存钱的渠道。对于市场来说，房价涨得快，人民币会通胀，如果不想要房价涨得快，就需要有更多的投资渠道。

    豪宅价格炒高的速度越快风险越大，就像股市，一口气涨到6000点和用两年涨到6000点，比起来风险更大。假设一个人今年2万元买的房子，3个月就涨到3万了，到底该不该卖，这有一点点像赌博，我也有一点点彷徨，现在这个阶段，不能给任何人做评判，我也不可

    能看到最高点。但从投资的角度来说，现在3万了，过一两年涨到32000-35000元就没有投资意义了，每年涨20%-30%以上才是暴利，对于想赚取差价的投资者来说，目前市场空间已经缩小了，因为价格涨得太快了，假设两年内出了物业税，那风险还是很大的，其实35000元涨到42000元也就20%涨幅，并没有太大利，建议投资者要远离风险。

    现在大家购买豪宅也有从众心理因素作用，但也要想到，豪宅脱手不像小房子，如果市场不好了，卖出去就不太容易了，观望情绪一来的时候，越大的豪宅成交的速度越慢，现在的购买群体有特殊性，很多实力购房者都是做能源起家的。当国家慢慢开始抓这一轮，慢慢这些人就少了，后期的接盘人在什么地方，这么多的豪宅卖给谁呢？